Ипотека дается все тяжелее

26 марта 2014, 19:28


Иллюстрация к статье «Ипотека дается все тяжелее»

Участники отечественного ипотечного рынка недолго смогли противостоять мировому финансовому кризису. В апреле они все же подняли цены на кредиты на покупку недвижимости, как это раньше сделали их коллеги и материнские структуры в Европе. И стали активно ужесточать условия предоставления займов, сужая круг потенциальных клиентов. По признанию самих финансистов, к непопулярным мерам их подтолкнул острый денежный дефицит и проблемы с выдачей долгосрочных ссуд.

Солидная наценка

Повышение коснулось так называемых эффективных ставок, именно они показывают реальную стоимость кредита. А это значит, что нередко банки меняли не сам процент по займу, а размеры комиссий, которые уплачиваются при его оформлении и во время погашения (постоянные комиссии). Так что внешне ипотечные условия могут и дальше казаться весьма привлекательными, невзирая на разительные перемены, произошедшие в структуре платежей.

Более всего в цене прибавили гривневые кредиты. По сути, финансисты едва ли не полностью отказались от ранее предложенных бонусов. В конце 2007 года они резко опустили цены на займы в нацвалюте — на 3−4% годовых (до 14−16% годовых), а в апреле этого года пошли на попятную — подняли их на 1,5−2,5% годовых. Наибольшую наценку сделали по ипотеке с минимальным первоначальным взносом (10−15% стоимости недвижимости), а также по займам, предоставляемым на длинные сроки. Кроме того, максимальное повышение ставок ложилось на плечи рисковых заемщиков. К ним зачастую относят украинцев, получающих зарплату «в конвертах» и не способных документально подтвердить банку свою кредитоспособность для получения выгодной ссуды.

В конце 2007 года они резко опустили цены на займы в нацвалюте — на 3−4% годовых (до 14−16% годовых), а в апреле этого года пошли на попятную — подняли их на 1,5−2,5% годовых.

Менее внушительно были подняты цены на ипотеку в инвалюте: займы в долларах подорожали на 0,5−0,7% годовых, в евро — на 0,3−0,4% годовых. По наивысшей планке, как правило, ровнялись новые программы, запущенные банками на протяжении последнего года — кредитование загородного жилья и земельных участков в пригороде. Меньшая прибавка к стоимости делалась по классической ипотеке, такой как кредитование вторичного жилья, а также новостроек в черте города.

Стечение обстоятельств

Подорожание займов в инвалюте имеет преимущественно иностранную подноготную. Его поясняют непрекращающимся мировым финансовым кризисом и вытекающим из него подорожанием ресурсов. Причем, если ещё в декабре— январе нашим финучреждениям как-то удавалось занимать средства у западных партнеров, пусть и по завышенным ставкам, то сейчас оформить такой кредит стало практически невозможно. Банкиры признают, что из-за кризиса ликвидности в Европе и США им отказывают в синдицированных кредитах даже именитые мировые банковские группы, до сих пор славившиеся своими ресурсными запасами. На вливания из-за рубежа сегодня могут рассчитывать лишь украинские банки с иностранными акционерами — зачастую такие транши укладываются в $25−60 млн. Так что главная задача повышения ставок по займам в СКВ даже не больше заработать на них, а, скорее, оттолкнуть заемщиков, на которых попросту не хватает средств.

Хотя в гривневом сегменте не наблюдается катастрофического дефицита, подобного долларовому рынку, однако у повышения цен на кредиты в нацвалюте та же природа — нехватка ресурса. Особенно остро в этом году она дает о себе знать в начале месяца. Нормальной практикой первой декады марта и апреля стало резкое подорожание ресурса на межбанковском рынке, там цена «ночных» гривневых кредитов достигала 22−25% годовых.

В НБУ уже открыто говорят о том, что будут и дальше противостоять потребительскому кредитованию, которое, по мнению чиновников, провоцирует рост инфляции. Логика простая: чем больше расширяются возможности рядовых украинцев по заимствованиям, тем активнее растет спрос на товары, и, соответственно, цены на них. Если первыми шагами центробанка было активное увеличение резервных норм, то теперь он изменил тактику и стал придерживать бюджетные средства, которые не попадают на банковские счета, вызывая ресурсное голодание. По словам финансистов, на сегодня в Госказначействе сконцентрировано 22 млрд грн.

Если первыми шагами центробанка было активное увеличение резервных норм, то теперь он изменил тактику и стал придерживать бюджетные средства, которые не попадают на банковские счета, вызывая ресурсное голодание. По словам финансистов, на сегодня в Госказначействе сконцентрировано 22 млрд грн.

Также сильным ударом по ипотечному кредитованию стало нацбанковское постановление о долгосрочном кредитовании, почти два месяца действующее на рынке. Им НБУ существенно ограничил возможности по предоставлению займов, оформляемых более чем на один-два года (сроки выдачи кредитов были привязаны к нормативу адекватности капитала). Чтобы продавать такие кредиты, многим банкам пришлось пойти на поклон к акционерам за дополнительными вложениями в свои капиталы. Их получили немногие, а потому уже в апреле большое количество банков стало негласно сокращать сроки предоставления ипотечных кредитов.

Отговорок хватает

Именно долгосрочное кредитование стало второй проблемой после повышения ставок, с которой заемщики столкнулись в первой декаде апреля. Большинство финучреждений перестали кредитовать украинцев на длинные сроки. Те резко уменьшились с 25−30 до 10−15 лет: по подсчетам специалистов, 30-летние кредиты к середине весны предоставляло лишь 8−10 банков. Но публичные заявления на предмет двукратного сокращения сроков отечественной ипотеки не делало ни одно финансовое учреждение, а потому его сразу окрестили неформальным.

Но, не говоря открыто о своих финансовых проблемах, финансисты использовали самые разные отговорки, дабы отказать в кредитовании на максимально допустимые сроки. Например, многие ограничили десятью годами ипотеку, предоставляемую при собственном взносе заемщика в 10−15% стоимости недвижимости. И выдавали кредиты сроком на 25−30 лет лишь при внесении собственными средствами 25−30% цены жилья.

Некоторые банки свернули 30-летнее кредитование по новым программам — финансирование загородной недвижимости и покупки земельных участков. Формальным поводом для этого стала высокорисковость таких займов: несмотря на активное развитие пригорода, рынок покупки/продажи загородных домов земли все ещё не сформировался, а потому у банков могут возникать сложности с реализацией такого рода залогов в случае невозвратов кредитов.

Некоторые банки свернули 30-летнее кредитование по новым программам — финансирование загородной недвижимости и покупки земельных участков.

Весьма распространенным требованием к заемщикам, из-за которого с недавних пор отсеивается большое количество претендентов на кредиты, стал их возраст. Большинство банков хочет, чтобы последний платеж по кредиту, поступил к ним ещё до наступления пенсионного возраста клиента. И потому очень часто отказывают в 30-летних займах, например, сорокалетним заемщикам. Исключение могут составлять зажиточные украинцы, занимающие высокие должности либо обладающие другим ликвидным имуществом, скажем, престижными иномарками, другой недвижимостью, средствами на депозитах либо ценными бумагами.

В остальных случаях банк может мотивировать свой отказ тем, что ещё несколько лет после ухода на заслуженный отдых заемщику придется платить по займу, что может оказаться ему не по карману из-за невысокой пенсии. И не всегда действуют уверения в том, что кредит будет погашен досрочно, на протяжении 10−15 лет, даже если клиент укажет, из каких источников могут поступать для этого денежные вливания (например, от продажи другой квартиры либо земельного участка).

Подорожание не остановить

Впрочем, в банках уверяют, что и это не предел. И допускают, что в ближайшее время ипотека станет ещё недоступнее. Согласно нынешним прогнозам, ставки по кредитам в гривне могут вырасти ещё на 0,5−1,5% годовых, в долларах — на 0,3−0,5% годовых, в евро — на 0,2−0,4% годовых. Подорожание поясняют острым ресурсным дефицитом на международных рынках, а также не прекращающейся антиинфляционной кампанией Нацбанка и правительства, активно играющих на уменьшение денежной массы в стране. Финансисты не исключают введение новых резервных требований НБУ к потребительскому кредитованию, которые окончательно отобьют у финучреждений охоту заниматься активным обслуживанием населения.

Кроме того, эксперты допускают изменения базовых требований по ипотечным кредитам. Таким, например, как минимальный первоначальный взнос, который может вырасти до 25−35% стоимости недвижимости ипотечного кредитам, и стоимость залога, который может подняться с нынешних 150−200% размера кредита до 250−300%. Также финансисты допускают повышение требований к самому заемщику при оценке его финансовой состоятельности.

Loading...
Погода, Новости, загрузка...

Потребительское


Видео