Законы выживания

7 апреля 2014, 04:16


Иллюстрация к статье «Законы выживания»

Оформление сделок с недвижимостью без БТИ, о котором украинцы, уставшие от очередей и непомерной алчности сотрудников всесильного бюро, мечтали годами, разочаровало потенциальных продавцов и покупателей. Новая процедура регистрации прав собственности на объекты пока явно сырая, поэтому нотариусы массово отказываются оформлять сделки или требуют за свои услуги по двойному тарифу.

Гражданам по-прежнему приходится выстаивать в очередях, ведь многие квартиры и помещения «потерялись» и, несмотря на заверения чиновников, так и не попали в общий реестр недвижимости. В итоге рынок оказался парализованным, и, как скоро ситуация стабилизируется, неизвестно.

С начала нынешнего года отечественный рынок недвижимости живет по новым правилам. БТИ, которое ранее давало добро на проведение операций с жилыми и коммерческими объектами, а также вело их учет, теперь оставили лишь скромную функцию — проведение технической инвентаризации. Причем последняя перестала быть обязательной.

Все остальные функции БТИ переданы Государственной регистрационной службе, курирующей общенациональный реестр недвижимости. В него вошли и все существовавшие ранее базы (сделок, ипотеки, запретов отчуждения недвижимости). К общему электронному реестру имеют доступ государственные и частные нотариусы, которые могут в онлайн-режиме вносить в него соответствующие изменения, фиксируя сделки.

На первый взгляд, процедура купли-продажи стала менее громоздкой. Ранее схема оформления прав на недвижимость выглядела следующим образом. БТИ проводило техническую инвентаризацию (на это по законодательству отводилось 30 дней), выдавало собственнику соответствующие документы и выписку из реестра. Затем, после нотариального оформления сделки, уже новый владелец регистрировал свое право на приобретенную недвижимость в том же БТИ, на что уходило еще две недели.

Теперь нотариус, оформляющий сделку, в течение одного рабочего дня должен внести сведения о новом собственнике в общенациональный реестр недвижимости. Причем, так как в нем собраны все данные об объекте, он имеет возможность оперативно проверить, не находится ли, к примеру, жилье под арестом или погашен ли прежним владельцем кредит. То есть формально риск купить проблемную недвижимость снижается.

После заключения сделки Государственная регистрационная служба обязана в течение двух недель выдать новому собственнику правоустанавливающие документы. Таким образом, время, необходимое на переоформление жилья, уменьшается втрое. Если учесть длинные очереди в БТИ, обойти которые можно было только за немалые взятки, к экономии времени должна была прибавиться экономия нервов и денег (Госреестру нужно уплатить лишь государственную пошлину, размер которой зависит от вида операций с недвижимостью и колеблется от 51 до 129 грн.).

Но красивая «картинка», нарисованная придумавшими нововведение чиновниками, на практике не работает. Первая заминка возникла с самим общенациональным реестром. Предполагалось, что в него автоматически перенесут данные баз БТИ. На это отводилось больше года, ведь ввести новую схему регистрации недвижимости первоначально планировали еще в 2012 г., но затем перенесли на начало 2013 г.

Впрочем, клерки все равно не уложились в отведенные сроки. Гарантированно в общий реестр попали лишь объекты, по которым совершались сделки с 2010 г. Остальных же в базе не более 50–60% от общего количества. Дело в том, что сведения о многих сделках в БТИ существуют только в бумажном варианте (электронная система начала массово применяться лишь с 2003 г.).

На их перенесение в реестр потребуется немало времени. Тем более что отлученное от кормушки Бюро технической инвентаризации не спешит делиться ценными данными. Не так давно пресс-служба Государственной регистрационной службы распространила заявление, в котором открыто обвинила «отдельных представителей БТИ» в том, что они намеренно тормозят реформу системы, защищая «собственные корыстные интересы». И это далеко не единственная проблема обкатки новой системы регистрации недвижимости.

Нотариусы взяли паузу

Нотариусы, которым в новой схеме отводится ключевая роль регистраторов, неожиданно взбунтовались. Многие решили занять выжидательную позицию и пока отказываются работать с недвижимостью. Найти контору, которая согласится оформить сделку купли-продажи, сегодня проблематично даже в Киеве и городах-миллионниках, не говоря уже о провинции. И это несмотря на угрозы Минюста наказывать «отказников» вплоть до лишения права заниматься нотариальной деятельностью.

Столичный нотариус Елена Кондратенко поясняет осторожность своих коллег несколькими причинами. «Из Минюста продолжают приходить разъяснения, как работать с новой базой, причем постоянно появляются новые подробности. Нотариусы так до конца и не разобрались во всех нюансах, поэтому и не берутся за оформление сделок, особенно если есть какие-то вопросы к документам (скажем, если объект не зарегистрирован в новом реестре)», — рассказывает она.

Ее коллега Ирина Корецкая добавляет, что в последнем случае, если недвижимость к тому же не была зарегистрирована в электронном реестре прав собственности, который функционировал до 2013 г. (а таких объектов, например, в Киеве больше половины), у нотариусов нет возможности проверить легитимность предоставленных клиентом документов. «Никто не может гарантировать, что на данный объект, скажем, не выдан дубликат правоустанавливающего документа либо не было вынесено судебного решения относительно заявленных прав собственности», — отмечает эксперт.

Страху на нотариусов нагнали и многочисленные прогнозы скептиков о том, что с переходом на новую систему регистрации на рынке возрастет количество мошенничеств. Ведь в общей баз

Не указан лишь сегодняшний статус объекта. Проследить же его предысторию (в частности, прежних владельцев, предыдущие сделки купли-продажи) проблематично. Чтобы перестраховаться, конторы нередко посылают потенциальных клиентов за подтверждающими их право собственности бумагами в Госреестр и просят обновить техпаспорт в БТИ, хотя, согласно законодательству, делать этого не нужно.

Один из киевских нотариусов, попросивший не называть его имени, говорит, что техпаспорт бывает необходим, чтобы удостовериться в самом факте существования объекта по тому или иному адресу и достоверности его параметров (площадь, перепланировки и пр.). Иначе владелец может попросту «дорисовать» несуществующие квадратные метры.

Смущает нотариусов и тот факт, что полностью закрыть сделку и внести данные о новом собственнике в общий реестр они обязаны в течение одного рабочего дня. «Нередко весь день приходится тратить на оформление всего одной сделки. Но дня может и не хватить, если речь идет о первичной регистрации объектов недвижимости. Это связано с многоэтапностью самого процесса регистрации и с требованием отправить в регистрационную службу отчет о проведенной регистрации (с приложением всех поданных и сформированных в процессе регистрации документов и их полной описью) до окончания текущего дня и только с Главпочтамта или курьерской службой», — подчеркивает г-жа Корецкая.

Ранее, по словам г-жи Кондратенко, на это уходило не более двух часов. Вызывает вопросы также работа самого реестра. Нотариусы сетуют, что нередко база попросту зависает.

«Улучшение» процедуры сделок с недвижимостью уже отразилось на кошельках и покупателей, и продавцов. Услуги нотариусов, которые все же берутся оформлять сделки купли-продажи, подорожали как минимум вдвое. Если ранее за документ о купле-продаже одно-двухкомнатной квартиры стоимостью до $100 тыс. нотариус брал порядка 1 тыс. грн., то сейчас требует не менее 2 тыс. грн.

В регионах, где за такие сделки берутся единичные конторы, цены еще выше и стартуют с 3 тыс. грн. Продавец по-прежнему обязан платить госпошлину и сбор в Пенсионный фонд (по 1% от стоимости объекта). Еще порядка 119 грн. потребуется на уплату за регистрацию в базе данных (если до этого квартира там не числилась). Теоретически теперь можно сэкономить на БТИ, но, поскольку многие нотариусы все равно требуют «освежить» техпаспорта, граждане вынуждены платить 200–400 грн. еще и за их изготовление.

Так что в итоге собственнику придется потратить как минимум на 1,3–2,5 тыс. грн. больше, чем ранее. В случае с дорогими квартирами или объектами коммерческой недвижимости владельцы переплатят не менее 10 тыс. грн.

Нотариусы объясняют повышение цен на свои услуги тем, что вынуждены делиться заработком с государством. Ведь за каждый вход в общий реестр они платят до 600 грн. Кроме того, новые тарифы являются своего рода компенсацией за увеличенное время оформления сделок. «Если ранее мы проводили по пять-шесть сделок купли-продажи недвижимости в день, то сегодня в лучшем случае две», — подсчитали в одной из киевских контор.

Но даже повышенные платежи не избавили украинцев от необходимости выстаивать в длинных очередях. Только теперь они плавно переместились от БТИ в Государственную регистрационную службу. Буквально с первых чисел января столичные офисы последней ежедневно атакуют по 200–300 посетителей, притом что регистраторы за день в состоянии обслужить не более 100–120 чел.

Помимо граждан, которые планируют продавать жилье и хотят внести его в общий реестр, пороги регистрационной службы обивают украинцы, имеющие по нескольку квартир. Не желая платить налог на недвижимость, они спешно пытаются переоформить «лишние» квадратные метры на родственников. Атакуют регистраторов и застройщики, которые по новым правилам обязаны самостоятельно ставить вводимое в эксплуатацию жилье на первичный учет.

Идут в Госреестр даже те, кто в ближайшее время не собирается ничего продавать. Напуганные прогнозами экспертов о возможной волне мошенничеств (одна из схем — регистрация объекта по поддельным документам на другого собственника), граждане спешат удостовериться, что их квартира числится именно за ними. Пока очереди в Госреестре не спровоцировали массового взяточничества, как это практиковалось в БТИ. Но эксперты не исключают, что, если отделения не разгрузятся в ближайшее время, там наверняка появятся посредники со своими тарифами на оформление бумаг.

Неопределенность на рынке недвижимости уже сказалась на статистике. Согласно данным консалтинговой компании SV Development в январе в столице было продано всего 411 квартир на вторичке. Тогда как за аналогичный месяц прошлого года риэлторы оформили 633 сделки. С учетом ожидаемого роста рынка за первый месяц 2013 г. агентства рассчитывали реализовать не менее 700 объектов. И все шансы для этого были, ведь в течение минувшего года ежемесячные продажи не опускались ниже 1,3–1,5 тыс., а в отдельные периоды достигали 2 тыс. квартир.

Схожая ситуация и с первичкой. За прошлый месяц было продано 196 новых квартир против 314 в январе 2012 г. и более 1,2 тыс. в декабре. В целом по стране зависло не менее 30 тыс. сделок (10% от годовых продаж жилья). Многие потенциальные продавцы снимают объекты с продажи, пытаясь утрясти вопрос с документами.

По словам аналитика SV Development Сергея Костецкого, если еще несколько месяцев назад в общей базе киевских риэлторов числилось порядка 55 тыс. выставленных на продажу квартир, то сейчас их не более 25–27 тыс., что, естественно, заметно уменьшило возможности потенциальных покупателей перебирать объектами.

В сегменте коммерческой недвижимости предложение упало более чем на треть, а поводов поволноваться у собственников еще больше. По информации партнера юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максима Копейчикова, не исключена волна рейдерских захватов объектов. До 2004 г. договоры купли-продажи коммерческой недвижимости не заверялись нотариусом, поэтому теперь и продавец, и покупатель теоретически имеют возможность зарегистрировать имущество в общем реестре на свое имя. С другой стороны, могут появиться фиктивные договоры, оформленные задним числом.

Естественно, законный владелец может оспорить действия рейдеров в суде, но, учитывая специфику отечественной судебной системы, предприниматели стараются до этого не доводить, поэтому сейчас пытаются максимально быстро утрясти все спорные моменты с бумагами. Рынок земли вообще завис. В январе в столице не было ни одной сделки, ведь данные по участкам переносятся в общий реестр еще медленнее, чем по остальной недвижимости.

Когда закончится весь этот кавардак — непонятно. Между тем государство теряет на простое рынка недвижимости немалые деньги. Как правило, в Украине ежемесячно заключается сделок купли-продажи жилья более чем на 12 млрд грн. До недавнего времени покупатели платили госпошлину с балансовой стоимости, которая в разы ниже реальной.

Но с прошлого года занизить цену стало проблематично, так как, согласно новым правилам Минюста, все объекты должны оцениваться независимыми оценщиками. Так что ежемесячный размер госпошлины и отчислений в Пенсионный фонд, на которые может претендовать государство, автоматически вырос до 240 млн грн. Учитывая, что в целом по стране в январе зависло не менее половины планируемых сделок, 120 млн грн. бюджет уже потерял.

Осенние прогнозы риэлторов, обещавших коллапс на рынке недвижимости после изменения процедуры регистрации прав на объекты, полностью сбылись. С начала года количество сделок купли-продажи жилья и коммерческих помещений заметно снизилось. По оценочным данным, в целом по стране их зависло не менее 30 тыс. Нотариусы массово отказываются регистрировать сделки, так как до сих пор не могут разобраться, как же работать с новым общенациональным реестром недвижимости.

Да и сама база оставляет желать лучшего. Информация в ней неполная, что открывает широкие возможности для мошенников. Конторы, которые все же соглашаются работать с недвижимостью, как минимум вдвое повысили расценки на свои услуги, пытаясь таким образом компенсировать риски и увеличенные временные затраты на оформление сделок.

Сидят без работы и риэлторы. В январе, пока о размахе катастрофы на рынке знали не все покупатели, они проводили хоть какие-то показы. С начала же февраля спрос на квартиры упал практически до нуля, и сейчас агентства недвижимости живут в основном за счет сегмента аренды. Украинцы, планировавшие срочно решить жилищный вопрос, вынуждены отложить его на неопределенное время. Ведь найти квартиру с беспроблемными документами и по адекватной цене все сложнее.

Многие владельцы квадратных метров обнаружили, что их апартаменты не внесены в новый реестр и были вынуждены снять их с продажи. Теперь они обивают пороги Государственной регистрационной службы, пытаясь исправить ситуацию. Но так как в новой базе отсутствует не менее половины всех существующих в стране объектов, сделать это оперативно вряд ли удастся. Учитывая длинные очереди в отделениях Госреестра и небольшой штат регистраторов, процедура имеет все шансы растянуться на месяцы.

Государство же тем временем теряет огромные суммы от неуплаченной госпошлины с продажи недвижимости. По самым скромным подсчетам, только в январе бюджет недосчитался не менее 120 млн грн. Власти уже отреагировали на ситуацию и начали менять ключевых чиновников Госреестра. Но помогут ли банальные кадровые перестановки перезапустить рынок недвижимости — большой вопрос.

Ваш отзыв


Видео