С первых дней августа на рынке недвижимости ожидались большие изменения, пишет Лига.Финансы. С этого дня должны были вступить в действие новые нормы, которые обязывали физлиц при продаже недвижимости получать «оценку в целях налогообложения». Проводить ее, согласно положениям постановления Кабмина №231 от 4 марта 2013 года, имеют право только специализированные субъекты оценочной деятельности, получившие соответствующий сертификат. Таковых по состоянию на 30 июля 2013 года насчитывалось крайне мало для нормального функционирования рынка в масштабах Украины. В связи с этим эксперты предрекали рынку вторичной недвижимости неминуемую остановку.

Первого августа после заседания правительства стало известно о переносе вступления в действие новых правил оценки на три месяца — до 1 ноября 2013 года. Соответствующее постановление (№ 501) в этот же день было подписано премьер-министром.  «Если бы эти меры не были предприняты, на рынке недвижимости наступил бы коллапс, — считает адвокат ЮФ Ильяшев и Партнеры Арсений Герасымив. — Если до нововведений право осуществлять оценку имели 10 тыс. оценщиков, работавших в составе 3,3 тыс. юрлиц, то с 1 августа оказывать услуги по новым правилам смогли бы только 95 юрлиц, объединяющих 161 оценщика».

Такое сужение рынка, по мнению партнера ЮФ Лексфор Юрия Чумака, непременно привело бы к удорожанию услуг из-за превышения спроса над предложением, а ужесточение ответственности оценщиков могло поспособствовать завышению стоимости недвижимости и увеличению налоговых  платежей для сторон договора. «Несмотря на оптимизм Фонда госимущества, который заявлял о достаточном количестве специалистов и об отсутствии риска подорожания услуг, в реальности для запуска новой процедуры не было готово практически ничего, — заключает советник практики корпоративного права, M&A МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. — Ведь десяток учебных заведений, которые получили право готовить специалистов, приступили к работе только с июля, поскольку ранее у них не было учебных программ».

Повторная попытка ввести новую процедуру оценки пока не увенчалась успехом. Летом 2012-го Кабмин уже пытался ввести аналогичный порядок

Для покупателей недвижимости, которые не успели провести сделку до 1 августа, вопрос оценки остается открытым. В сообщении Минюста указано, что граждане в ближайшие три месяца могут использовать оценку, полученную ранее, «в течение срока действия таких оценок». «Однако, срок действия всех оценок, которые были произведены до 1 августа 2013 года, истекает 31 июля 2013 года, о чем в них и указано, — делится информацией старший партнер адвокатской компании Кравец и Партнеры Ростислава Кравец. — Поэтому подобные заявления либо не компетентны, либо с их помощью от общественности пытаются скрыть возникшую проблему».

Ожидание изменения порядка оценки не прошло бесследно для рынка жилья. По оценке Арсения Герасымива, в последние дни перед введением в действие указанного постановления наблюдался ажиотаж среди желающих заключить сделки отчуждения недвижимого имущества. «В июле, особенно в конце месяца, покупатели и продавцы вели себя очень активно, пытаясь провести сделки до 1 августа. В связи с этим в последние дни июля многие нотариусы работали до глубокой ночи», — отмечает замгендиректора агентства недвижимости Real Druzi Никита Ковалик. Впрочем, о буме на рынке вторичной недвижимости говорить не приходится. «Покупатели, которые уже вышли на финальный этап сделки, старались завершить процесс оформления до конца июля, — отмечает  гендиректор АН Park Lane Галина Мельникова. — А те, которые еще не выбрали подходящий объект, вели переговоры о цене и условиях покупки или оформляли кредит, продолжали действовать в обычном темпе. Поскольку новая процедура оценки — не повод для принятия поспешных решений». По информации Ярослава Абрамова, незавершенные сделки брокеры планировали отложить на октябрь-ноябрь — до того момента, когда «устаканится» вторая проблема для рынка — введение ограничения наличных расчетов.

Накануне ожидаемого вступления в действие нового порядка оценки нотариусы работали даже ночью

Изменения, касающиеся оценки, — не единственный фактор, который провоцирует оживление среди потенциальных покупателей жилья. «В августе на рынок недвижимости будет влиять введение с 1 сентября 2013 года обязательных безналичных расчетов при операциях на сумму более 150 тыс. грн., что фактически приведет к увеличению расходов, как продавца, так и покупателя, — напоминает Никита Ковалик. — Это может подтолкнуть покупателей и продавцов к более быстрому принятию решений». Поскольку о грядущем изменении процедуры оценки и перспективе ограничения наличных расчетов разговоры шли задолго до июля 2013 года, не исключено что рынок недвижимости отреагировал на нововведения еще в первом полугодии. Ведь, исходя из отчетности частных и государственных нотариусов, в первые шесть месяцев 2013 года был отмечен рост количества трансакций. В частности, в Киеве было продано 12 963 квартир и жилых домов, что на 16% превышает показатели аналогичного периода прошлого года.  В Киевской области количество сделок купли-продажи возросло на 31% (до 6 280),  в Одесской — на 33% (до 6 082).

В том, что новая процедура оценки рано или поздно вступит в действие, опрошенные ЛІГАБізнесІнформ эксперты практически не сомневаются. «Судя по тому, что Минюст уже опубликовал разъяснение к новой инструкции, через три месяца порядок таки начнет действовать, независимо от состояния рынка», — отмечает Ярослав Абрамов.

Стоит напомнить — это уже вторая попытка введения нового порядка оценивания. 5 июня 2012 года вступил было в силу приказ Минюста «О внесении изменений в Порядок осуществления нотариальных действий нотариусами Украины», который ввел для физлиц, заключающих сделки с недвижимостью, обязательное наличие оценки в целях налогообложения. Тогда (после вступления нововведения в силу) Фонд госимущества доверил проведение подобной оценки только 12 компаниям, что вызвало подорожание услуг оценщиков в 10 раз. Как результат — 14 июня вышеназванный приказ был отменен и ситуация на рынке вернулась в прежнее русло.

Официальной целью введения нового порядка является борьба с занижением оценочной стоимости недвижимости. «Оценщики всегда несли ответственность за свои действия, а покупатели недвижимости в последнее время стараются указывать  в договорах реальную стоимость объектов, что защищает в случаях признания договоров недействительными, — сомневается в остроте озвученной выше проблемы партнер ЮФ Лексфор Юрий Чумак. — Но, видимо косвенной целью такого нововведения является заработок на обучении оценщиков и выдаче им новых документов. Ведь количество существующих на сегодня специалистов превышает 10 тыс., а минимальная стоимость обучения составляет 500 грн.». То есть, на обучении специалистов заинтересованные структуры могут заработать не менее 5 млн. грн.

Целью введения новой процедуры эксперты считают ограничение допуска на рынок оценки и его монополизацию. В таких условиях стоимость услуг оценщиков для потребителей будет повышаться

За три месяца, отпущенные на подготовку ко вступлению в силу новых норм, число специализированных оценщиков несколько увеличится. Однако, радикального расширения круга «посвященных» маловероятно. «Учитывая, что постановление №231 было принято 4 марта и за пять месяцев вопрос с подготовкой достаточного количества оценщиков так и не был решен, вряд ли ситуация существенно изменится через три месяца», — сомневается Арсений Герасымив из ЮФ Ильяшев и Партнеры. По словам собеседника ЛІГАБізнесІнформ, в такой ситуации после вступления нового порядка в силу ожидается удорожание услуг оценки, что усложнит заключение договоров отчуждения недвижимости.  Поэтому, уверен старший партнер адвокатской компании Кравец и Партнеры Ростислав Кравец, после вступления нового порядка оценки в действие произойдет значительное снижение покупательной активности, как на рынке недвижимости, так и в проведении сделок купли-продажи движимого имущества, при оформлении которых также будет необходима налоговая оценка.

«Целью изменения процедуры оценки является ограничение допуска на рынок — то есть его монополизация. Поэтому в росте цен на услуги можно не сомневаться, — продолжает Ярослав Абрамов. — Другой очевидный интерес — создание базы данных актов оценки, в которой будут храниться сведения обо всех проданных объектах, их параметрах, заказчиках оценки и стоимости. Чем не источник информации для налоговой в преддверии второй попытки запуска налога на недвижимость?».

К слову, в качестве наиболее заинтересованного в концентрации рынка оценки и контроле над ним СМИ неоднократно упоминали депутата-регионала Антона Яценко, ранее возглавлявшего Тендерную палату. О его причастности к новой волне монополизации оценочного бизнеса упоминали в частных беседах ряд экспертов. Учитывая, что только за первое полугодие 2013 года нотариусы зарегистрировали более 120 тыс. сделок купли-продажи квартир и жилых домов, годовой объем рынка с учетом возможного подорожания услуг оценщиков может составить не менее 0,5 — 1 млрд. грн. Впрочем, в своих интервью в СМИ депутат-регионал отрицает какую-либо причастность к оценочному бизнесу.